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1°) Définition de la vente en viager :

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La vente en viager est une forme de vente immobilière : un vendeur, généralement âgé, appelé aussi crédirentier, vend sa maison en contrepartie d'une rente viagère, en conservant, éventuellement, le droit d'y rester vivre.

L'acheteur, aussi appelé débirentier, paie le bien sous la forme d'une rente viagère (rente garantie à vie), c'est-à-dire une somme annuelle, trimestrielle ou mensuelle versée au vendeur tant que celui-ci est vivant.

S'agissant d'une vente immobilière, le contrat est rédigé par un notaire. Le bien devient la propriété de l'acheteur dès la signature de l'acte. Si le logement est occupé par le vendeur, celui-ci en conserve la jouissance jusqu'à son décès. Dans ce cas, le montant du prix tient compte d'un abattement pour l'usufruit et l'occupation.

Le contrat prévoit souvent le versement d'un capital initial, appelé le bouquet. Dans ce cas, le calcul de la rente en tient compte. Si l'équilibre entre bouquet et rente reste librement négociable entre le vendeur et l'acquéreur, dans la pratique, le bouquet dépasse rarement 30 à 40 % de la valeur du bien.

La rente doit être indexée à un indice de référence. En effet, la loi prévoit une réactualisation (appelée "indexation") de la rente viagère chaque année, afin que le vendeur conserve son pouvoir d'achat au fil des années.

Le contrat de rente viagère est défini par l'article 1964 du Code Civil comme étant un contrat dit " aléatoire " : "Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou plusieurs d'entre elles, dépendent d'un événement incertain" . Les contrats de viager sont régis par les articles 1968 à 1983 du Code Civil.

Plusieurs cas sont possibles :

Vente en viager occupé

Le bien peut être vendu en viager occupé : le vendeur bénéficie alors, soit d'un droit d'usufruit ("usus" et "fructus", le droit d'en user et le droit d'en percevoir les fruits - loyers par exemple) soit d'un simple droit d'usage et d'habitation (DUH) d'un bien appartenant désormais à l'acheteur.

Vente en viager libre

Le bien peut être également vendu en viager libre, c'est-à-dire, non occupé. L'acheteur peut alors y habiter ou en percevoir les loyers.

Vente en viager sur une seule tête

Le versement de la rente s'arrête au décès du crédirentier

Vente en viager sur plusieurs têtes

Le versement de la rente peut alors prendre plusieurs formes :
- une partie de la rente peut-être versée à chacun des crédirentiers, chaque partie de cette rente ne sera plus versée au décès du crédirentier correspondant.
- la rente peut être versée sur l'ensemble des têtes et ne s'arrêter qu'au décès du dernier survivant. C'est le cas le plus fréquent. L'exemple le plus courant étant une vente en viager sur deux têtes avec versement intégral de la rente jusqu'au dernier survivant.


2°) LE CALCUL DE LA RENTE

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Dans la cas d'une cession à titre onéreux, le législateur n'impose rien, quant à l'évaluation d'une rente viagère, et les parties peuvent donc librement en fixer son montant.
Cependant, une rente versée, trop faible, peut conduire à l'annulation du contrat de vente. Une rente viagère anormalement basse sera sanctionnée par l’absence de prix réel et sérieux. Si le contrat n’est pas équilibré, la vente sera annulée. Ceci intervient dans 2 cas :
- Lorsque le montant de la rente est inférieur ou égal au montant du loyer que la propriété aurait rapporté.
- Lorsque la rente semble constituer un prix dérisoire par rapport à la durée probable de versement.

Le calul de la rente viagère
le montant de la rente doit tenir compte de plusieurs éléments qui sont :
* La valeur du bien.
* La valeur du Bouquet.
* L'espérance de vie du ou des crédirentiers : cette espérance de vie est déduite des tables de mortalités.
* La valeur locative du bien.
* Les perspectives de hausse des loyers : en utilisant l'indice de révision des loyers.
* le mode de versement de la rente : sa périodicité et si elle est payable d'avance ou à terme échu.

Les tables de mortalité
Il esixte plusieurs tables de mortalités, conduisant à des espérances de vie différentes et donc à un calcul de rente viagère différent pour un même crédirentier. Le choix de la table de mortalité se révèle être un élément-clé du calcul. Non seulement pour le montant de la rente, mais aussi, et surtout, pour sa durée. Autant le savoir, entre celle de l’Institut national de la statistique (Insee) et celle de la Fédération française des sociétés d’assurances, les différences peuvent atteindre plusieurs années.
Les tables de mortalité de l'INSEE sont plutôt favorables aux crédirentiers.
Les tables des assureurs sont plus favorables aux débirentiers.


3°) Notre expertise immobilière pour le calcul de la rente.

récapitulatif rapport viager

Si vous envisager une vente ou un achat de bien immobilier en viager, sur une ou plusieurs têtes, n'hésitez pas à nous consulter.

Notre principale préoccupation, dans une vente en viager, est l’équilibre contractuel et financier du contrat viager.

Aussi, à partir de :
- la valeur en pleine propriété d'un bien, déterminée par notre expertise ou réactualisée à l'aide d'un acte de vente récent,
- la valeur locative, évaluée par notre expertise ou déterminée à l'aide d'un bail encours,
- la valeur du bouquet souhaité, et sa cohérence avec le souhait de complément de revenu des vendeurs,

Nous calculons le montant de la rente viagère sur une ou deux têtes, en nous appuyant, dans un souci d'équité entre vendeur et acheteur, à la fois sur les tables de mortalités T68 de l'INSEE, plutôt favorables aux vendeurs et les tables TGH05 & TGF05, plutôt favorables aux acheteurs, et en déterminant un taux de rendement interne équitable pour les deux parties.

Nous rendons un rapport d'expertise immobilière, contenant :

- l'estimation de la valeur vénale et locative du bien.
- la durée prévisible du service de la rente viagère.
- la valeur du capital à convertir en rente.
- les montants de la rente viagère dans différents cas :
** pour viager libre ou viager occupé, avec réserve d'usufruit ou simple droit d'usage et d'habitation.
** rente versée annuellement, semestriellement, trimestriellement ou mensuellement.
** versements payables d'avance ou à terme échu.



Dans ce rapport, nous vous apportons la preuve que nos choix et nos calculs visent à respecter l'équilibre contractuel et financier entre crédirentier et débirentier.



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