1°) USUFRUIT : quelques notions succintes.

« La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».(article 544 du Code Civil).
Ce droit de propriété, ou encore pleine propriété, se décompose de la manière suivante :
- Le droit d’user de la chose: l'usus (ex : occuper un bien immobilier)
- Le droit de percevoir les fruits: le fructus (ex : recevoir les loyers)
- Le droit de disposer de la chose: l'abusus (ex : céder un bien immobilier)

Dans certains cas (optimisation fiscale, réduction ISF, préparation succession, vente en viager...), il peut être utile d'effectuer un démembrement de propriété, opération qui consiste à séparer les droits de la pleine propriété entre un nu propriétaire à qui reviendra l'abusus, et un usufruitier à qui reviendront l'usus et le fructus.

On distingue deux types de démembrements :
- Le démembrement temporaire, qui a une durée fixe, déterminée le jour de commencement de l'usufruit. C'est nécessairement le cas, par exemple, lorsque l'usufruitier est une personne morale : l'article 619 du Code Civil précise que "L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans".
- Le démembrement viager, qui à une durée indéterminée et qui s'éteint avec le décès de l'usufruitier.

Remarques :
- La nue propriété est un droit perpétuel, qui ne s'éteint pas avec le décès du nu propriétaire.
- L'usufruit est un droit temporaire qui s'éteint, soit avec le décès de l'usufruitier, soit à la fin de la durée fixée dans le cas d'un démembrement temporaire. - Lorsque l'usufruit s'éteint, la pleine propriété revient automatiquemnt au nu propriétaire.

2°) USUFRUIT : méthodes d'évaluation.

Tout d'abord, une règle : La valeur de la pleine propriété est égale à la somme des valeurs de la nue propriété et de l'usufruit.

Dans la cas d'une cession à titre onéreux, le législateur n'impose rien, quand à l'évaluation d'un usufruit ou d'une nue propriété, et les parties peuvent donc librement fixer le montant de la transaction.
Il existe, cependant, deux méthodes d'évaluation de l'usufruit :
- L'évaluation fiscale de l'usufruit, sur laquelle les droits de mutation seront calculés. Cette méthode relativement simple, s'appuie sur un barême fiscal mais ne correspond à aucune réalité économique. Peu équitable donc, elle est, cependant, obligatoire dans le cas d'une donation.

- L'évaluation économique de l'usufruit, nettement plus équitable que l'évaluation fiscale, peut être utilisée avantageusement, pour fixer le montant de la transaction, lors d'une cession à titre onéreux. L'usufruit y est alors valorisé comme la somme des revenus nets futurs actualisés (déduction faite des charges « usufructuaires », que l’usufruitier doit légalement supporter : article 605 et suivants du Code civil, constituées des réparations d’entretien, assurances dommages, charges de copropriété, impôts fonciers, provision annuelle pour travaux d’entretien, etc.… ). En effet, l’usufruit étant un droit de jouissance, sa valeur est naturellement fonction de la nature du bien. Dans le cas d’un bien immobilier, la valeur économique de l’usufruit devra donc être fonction :
* De la valeur du bien.
* De la durée de l'usufruit : si l’usufruit temporaire a une durée fixe, l'usufruit viager qui profite à une personne physique, est le plus souvent établi pour une période équivalente à son espérance de vie au regard des tables de mortalité.
* Du rendement net locatif du bien.
* Des perspectives de hausse des loyers.

3°) Une bonne idée : utiliser notre expertise immobilière.

Si vous envisager un démembrement de propriété, n'hésitez pas à nous consulter.

A partir de :
- la valeur en pleine propriété d'un bien, soit déterminée par notre expertise, soit réactualisée avec l'aide d'un acte de vente récent,
- sa valeur locative, soit évaluée par notre expertise, soit déterminée par un bail en cours,

Nous rendons un rapport d'expertise immobilière détaillé contenant :
- le calcul de la valeur fiscale d'usufruit et de nue propriété.
- le calcul de la valeur économique d'usufruit et de nue propriété.

que ce soit pour un démembrement de propriété temporaire, ou pour un démembrement de propriété viager.

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